등기부등본 보는 법, 표제부·갑구·을구에서 꼭 확인할 체크리스트

 

부동산 계약 전에 가장 먼저 확인해야 하는 서류를 꼽으라면 단연 등기부등본입니다.
정확한 명칭은 등기사항전부증명서지만, 실무에서는 여전히 등기부등본이라고 많이 부릅니다. 이 서류만 제대로 볼 수 있어도 집주인이 맞는지, 빚이 얼마나 잡혀 있는지, 압류나 가압류 같은 위험이 있는지 미리 확인할 수 있습니다. 등기기록은 크게 표제부, 갑구, 을구로 나뉘며, 각각 보는 포인트가 다릅니다. 「부동산등기법」상 등기기록은 표제부와 갑구, 을구로 구성됩니다.

1. 표제부는 ‘이 집이 맞는지’ 확인하는 곳입니다

표제부는 부동산의 표시를 적어둔 부분입니다.
쉽게 말해 주소, 건물번호, 구조, 면적 같은 물리적 정보를 확인하는 곳입니다. 여기서 가장 먼저 볼 것은 내가 계약하려는 집의 주소와 호수가 서류와 일치하는지입니다. 특히 빌라나 다세대주택은 같은 건물 안에서도 호수별로 권리가 다를 수 있어서, 현장에서 본 집과 등기상 건물이 정확히 같은지 꼭 확인해야 합니다. 집합건물이라면 전유 부분뿐 아니라 대지권 표시도 같이 보는 게 중요합니다.

2. 갑구는 ‘진짜 소유자와 위험 신호’를 보는 곳입니다

갑구는 소유권에 관한 사항이 적혀 있는 부분입니다.
여기서는 현재 소유자가 누구인지, 소유권 이전 이력이 어떻게 되는지, 그리고 가압류·압류·가처분·경매개시결정 같은 위험한 권리관계가 있는지를 봐야 합니다. 찾기쉬운생활법령도 갑구에는 소유권의 변동, 가등기, 압류등기, 가압류등기, 경매개시결정 등이 기재된다고 설명합니다. 계약할 때 가장 중요한 건 등기상 소유자와 실제 계약 상대방이 같은 사람인지 확인하는 것입니다. 대리인이 나오거나, 매도 예정자 또는 위탁자와만 계약하려는 경우는 더 조심해야 합니다.

3. 을구는 ‘빚과 담보’를 보는 곳입니다

을구는 소유권 외의 권리에 관한 사항을 적는 곳입니다.
실무에서는 보통 근저당권, 전세권, 지상권, 지역권 같은 내용을 확인하게 됩니다. 이 중 가장 많이 보는 것은 근저당권입니다. 근저당권이 설정돼 있다면 해당 집을 담보로 잡은 채권이 있다는 뜻이므로, 임차인이나 매수인 입장에서는 반드시 확인해야 합니다. 특히 전세를 들어갈 때는 내 보증금보다 앞선 권리가 얼마나 있는지 확인하는 것이 중요합니다. 등기부가 깔끔해 보여도 선순위 담보가 크면 위험할 수 있습니다.

4. 핵심 예시 하나만 보면

예를 들어 전세로 들어가려는 빌라의 등기부를 봤는데, 표제부상 주소와 호수는 맞지만 을구에 근저당권이 크게 잡혀 있고 갑구에는 최근 소유권 이전이 여러 번 있었다고 가정해보겠습니다. 이런 경우 단순히 “집 상태가 괜찮다”만 보고 계약하면 안 됩니다. 현재 소유자가 실제 계약 상대방과 같은지, 선순위 채권이 얼마나 되는지, 보증금까지 합쳤을 때 과도한 위험은 없는지를 함께 따져봐야 합니다. 등기부는 겉으로 멀쩡한 집의 숨은 위험을 보여주는 서류라고 생각하면 이해가 쉽습니다.

5. 계약 전에 꼭 기억할 실무 체크리스트

등기부등본은 한 번만 보면 끝이 아닙니다.
계약 전, 계약 직전, 잔금 직전에 다시 확인하는 습관이 중요합니다. 찾기쉬운생활법령도 중개업자를 통해 계약할 때 계약 직전에 교부받은 등기사항전부증명서를 확인한 후 실소유주와 계약해야 한다고 안내합니다. 또 단독주택은 건물등기부만 보는 것이 아니라 토지등기부와 건물등기부를 함께 비교해야 합니다. 과거 권리관계를 보려면 말소사항 포함 서류로 확인하는 것도 도움이 됩니다. 결국 표제부는 집의 정보, 갑구는 주인과 소유권 문제, 을구는 빚과 담보를 본다고 기억하면 큰 틀은 잡힙니다.

FAQ

Q1. 등기부등본이랑 등기사항전부증명서는 다른 건가요?
실무에서는 비슷하게 쓰지만, 현재 공식 명칭은 등기사항전부증명서입니다. 다만 일반적으로는 여전히 등기부등본이라고 많이 부릅니다.

Q2. 갑구와 을구 중 어디가 더 중요한가요?
둘 다 중요합니다. 갑구에서는 진짜 소유자와 압류·가압류 여부를 보고, 을구에서는 근저당권 같은 담보권을 확인해야 합니다. 

Q3. 등기부등본은 언제 다시 봐야 하나요?
최소한 계약 직전에는 다시 확인하는 게 좋습니다. 잔금 전에도 재확인하면 더 안전합니다.